Vor dem letzten Jahrzehnt und im Wesentlichen bevor die Wirtschaftskrise in unser Leben kam, betraf die Steigerung der Immobilienpreise auf dem griechischen Immobilienmarkt alle Arten von Immobilien (Wohn- und Gewerbeimmobilien) und alle Regionen des Landes, im Gegensatz zur neuen Situation, die sich kürzlich in Griechenland bildet. Konkret wird in den letzten zwei Jahren eine Phase der Preisanpassung von Immobilien beobachtet, nicht nur basierend auf dem geografischen Gebiet, sondern auch auf dem Typ der verkauften Immobilie.Nach dem Preisverfall, der im letzten Jahrzehnt in unserem Land verzeichnet wurde, wurde im Jahr 2018 ein Trend zur Stabilisierung und lokalen Erholung des Immobilienmarktes verzeichnet, der sich in den ersten Monaten 2019 fortsetzte. Ein Hauptmerkmal ist die unterschiedliche Anpassungsrate einzelner Märkte und Nutzungen von Immobilien.

Ein allgemeiner Ansatz zum aktuellen Zustand des Immobilienmarktes erzeugt falsche Eindrücke und Fehlinterpretationen der realen Situation, in der wir uns heute befinden.

Die Frage, die sich stellt, ist: Ist der Preistrend wirklich für alle Immobilien in unserem Gebiet steigend?

Der Anstieg der Nachfrage und die Stärkung der realen Werte, die durch die Preisindizes der Bank von Griechenland erfasst werden, betrifft bestimmte Standorte und Kategorien von Immobilien, die Investitionseigenschaften haben und vor allem von Nutzern und ausländischen Investoren nachgefragt werden. Insbesondere scheinen Tourismus und damit verbundene Nutzungen und Standorte den Großteil des Investitionskapitals zu erhalten und prägen die aktuellen Nachfragebedingungen.

Genauer gesagt, basierend auf den Wohnpreisindizes der Bank von Griechenland, wurde 2018 in Athen eine Steigerung der Indizes um 2,5% gegenüber 2017 verzeichnet, während in anderen größeren Städten eine geringere Steigerung der Indizes um 0,7% zu verzeichnen war.

Wenn wir die Bewohner unseres Gebiets fragen, würden die meisten sagen, dass die Immobilienpreise im letzten Jahr gestiegen sind.
Bei einer solchen Meinung sollten wir uns jedoch folgende Fragen stellen:
• Wie zuverlässig und objektiv ist ein solcher Eindruck?
• Fühlen sich Immobilienbesitzer zu Recht, dass der Wert ihrer Vermögenswerte steigt?
• In welchen Kategorien von Immobilien wird ein gerechtfertigter Preisanstieg beobachtet und wie vorübergehend ist er?
• Ist die Nachfrage nach bestimmten Immobilien ausreichend, um die Preise wieder auf das hohe Niveau früherer Jahre zu bringen?

2019 ist ein Jahr, das die neue Realität des Immobilienmarktes sowohl bei Miet- als auch bei Marktwerten definiert.

Basierend auf der landesweiten Umfrage von EPPA, die in diesem Jahr von Herrn Theologos Bosdas durchgeführt wurde, und basierend auf den Transaktionsstatistiken, ist tatsächlich in den letzten zwei Jahren ein Anstieg der Transaktionen zu verzeichnen. Infolgedessen herrscht starker Optimismus, dass der Immobilienmarkt neu startet.

Dieser positive Eindruck basiert auf mehreren Gründen, die wichtigsten sind:
1. Die Wirtschaftskrise des letzten Jahrzehnts verursachte einen Preisverfall bei Immobilien. Griechenland wurde zum fruchtbaren Boden für opportunistische Käufe sowohl von inländischen als auch ausländischen Investoren, die von niedrigen Preisniveaus profitierten.

2. Der neue Rechtsrahmen bezüglich des "Golden Visa" zog viele Käufer an.

3. Der Anstieg des Tourismus in unserem Land schuf neue Investitionsmöglichkeiten – im Tourismussektor.

4. Schließlich schuf das weit verbreitete kürzlich auftretende Phänomen der Kurzzeitvermietungen ein neues Investitionspublikum.

Der Anstieg der Transaktionen bedeutet allgemein eine erhöhte Nachfrage nach Immobilien. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Preise aller Immobilien entsprechend steigen sollten, da die bestehende Nachfrage nicht alle Immobilienkategorien betrifft.

Das "Golden Visa" wird Bürgern von Ländern außerhalb der Europäischen Union gewährt, die Immobilienkäufe über 250.000 € getätigt haben. 2018 war ein Jahr, in dem ein Anstieg von 46% bei den neuen "goldenen" Aufenthaltstiteln im Vergleich zu 2017 verzeichnet wurde, mit insgesamt 3.892 neuen ausgestellten Titeln.

Aber wer kauft und in welchen Gebieten? Profitiert Argolis von dieser neuen Möglichkeit?

Leider sehr wenig.

Die Chinesen machen 58% aller Investoren des Golden Visa aus, auf dem zweiten Platz knapp mit 11% kommen die Russen, 10% die Türken usw. Die Standorte, die für den Erwerb von Immobilien gewählt werden, sind hauptsächlich Attika, die letztlich 83% aller ausgestellten Daueraufenthaltstitel absorbierte. Gefolgt von viel kleineren Prozentsätzen Thessaloniki, Chania, Korfu.

Digitale Plattformen für Kurzzeitvermietungen wie Airbnb und die Möglichkeit, das Golden Visa zu erhalten, haben den Markt angekurbelt und scheinen ihn weiter anzutreiben, hauptsächlich in Attika sowie auf einigen ausgewählten Inseln, insbesondere solchen mit internationalen Flughäfen sowie touristischer Infrastruktur wie Yachthäfen, Luxushotels und gehobenen Dienstleistungen.

Die Realität ist, dass eine starke Mobilität von Immobilien besteht, die über internationale digitale Plattformen (Airbnb usw.) für Kurzzeitvermietungen angeboten werden können. Aber man muss darüber nachdenken, in einer Stadt wie Nafplio, wie viele Immobilien einen besonderen Bedarf an solchen Vermietungen haben? Die Antwort ist einfach – nur diejenigen mit besonderen qualitativen Merkmalen wie Lage, Aussicht, wunderschönem Garten, sehr auffälligem Design usw. Immobilien ohne touristisches Interesse richten sich hauptsächlich an Griechen oder Bürger aus Ländern mit niedrigem Lebensstandard, die keinen besonderen Einkommensanstieg sehen, um eine Erhöhung der Kaufkraft zu rechtfertigen, die mit höheren Mietpreisen einhergeht.

Was passiert mit anderen Gebieten, die nicht für den Tourismus geeignet sind? Wie lohnend sind die Möglichkeiten des Golden Visa und der Kurzzeitvermietung?

Die Bank von Griechenland bestätigt in ihrem Bericht zur Geld- und Kreditpolitik, dass der Markt Stabilisierungstendenzen zeigt, der Druck aber für Immobilien in Kategorien und Gebieten, die nicht an der vordersten Nachfragefront stehen, erhalten bleibt, was zu:
• fehlender Mobilität bei Immobilien ohne touristisches Interesse
• seltenen Eigentumsübertragungen in relativ interessanten Gebieten mit Preisstagnation
• langen Wartezeiten bei der Suche nach Käufern und
• fehlender Nachfrage bei der überwiegenden Mehrheit der Immobilien im Land

Touristische Gebiete, d.h. Küstengebiete, verzeichnen einen Anstieg, allerdings nicht so stark wie in Athen-Attika. Andere Gebiete, außer denen mit Qualitätsverbesserungen, rechtfertigen leider keinen Preisanstieg.

Argolis gehört zu den Gebieten, in denen der Preisanstieg nicht den gleichen Prozentsatz wie in Attika erreicht. Dies wird bestätigt durch:
• Anzahl der ausgestellten neuen Baugenehmigungen
• minimale Anzahl ausgestellter "Golden Visa"-Genehmigungen
• insgesamt geringe Rendite aus der Vermietung von Immobilien über Airbnb, außer in sehr speziellen Fällen wie Immobilien im Altstadtkern von Nafplio oder sehr hochwertigen und seltenen Immobilien in Küstengebieten.

Konkret zeigt sich ein leichter Preisanstieg durch Mobilität, hauptsächlich bei kleineren Immobilien in der Stadt Nafplio und anderen touristischen Gebieten durch Ausländer und Griechen. Auch die Nachfrage nach Ferienimmobilien an der Küste durch Ausländer steigt. Ansonsten herrscht leider eine fehlende Nachfrage von durchschnittlichen Griechen nach den meisten Immobilien, besonders dem Erstwohnsitz. Die allgemeine Markteinstellung wird sicherlich von den Medien beeinflusst, die mit schmeichelhaften Artikeln über die Entwicklung des Immobilienmarktes manchmal falsche Vorstellungen über eine faire Preissteigerung erzeugen.

Aus dem Vorstehenden kann man schließen, dass es keine allgemeine Wiederbelebung und Erholung der Bautätigkeit, Preise, Renditen und Nachfrage nach Immobilien im ganzen Land gibt.

Die Politik, die die Banken verfolgen werden, die weiterhin unter der Beschränkung und Kontrolle Brüssels stehen, wird entscheidend für die Marktgestaltung sein.

Vor kurzem haben Eurostat und das griechische Statistikamt Daten veröffentlicht, von denen einige die Bautätigkeit und die griechische Wirtschaft betreffen. Diese Daten zeigen, dass die Sektoren Immobilien, Bauwesen und Wirtschaft weiterhin kein klares Bild im ganzen Land haben. Bevor jemand vorschnell diesen Rückgang der Bautätigkeit mit den Wahlen dieses Jahres verbindet, sollte man sich die Bautätigkeitsdynamik der letzten 3 Jahre im Diagramm 3 ansehen.

Nach ELSTAT betrug die private Bautätigkeit von 06/2018 bis 05/2019 15.185 Baugenehmigungen, was 3.262 m² Fläche und 14.334 m³ Volumen entspricht, mit einem Anstieg von 7,7% bei der Anzahl der Genehmigungen, 11,2% bei der Fläche und 13% beim Volumen im Vergleich zum gleichen Zeitraum 06/2017-05/2018. In einigen Regionen Griechenlands wie Westmakedonien, Mittelgriechenland, Westgriechenland, Nordägäis und Peloponnes ist jedoch im letzten Jahr ein Rückgang der erteilten Genehmigungen zu verzeichnen.

Insbesondere im Peloponnes gibt es einen Rückgang von 2,9% bei der Anzahl der neuen Baugenehmigungen, einen Rückgang von 23,7% bei der Fläche und einen Rückgang von 33% beim Volumen im Vergleich zum Vorjahr (und das Vorjahr hatte ebenfalls einen Rückgang gegenüber dem Jahr davor). Die Bautätigkeit wird nur in touristischen Gebieten und insbesondere in Attika aufrechterhalten.

Die inländische Nachfrage konzentriert sich ausschließlich auf den Erstwohnsitz für Direktnutzer, auf Geschäftsräume und Nutzungskategorien, die nicht mit dem Tourismus verbunden sind, und bleibt begrenzt, was sich unter anderem in negativen Bauaktivitätsindikatoren in den ersten Monaten 2019 widerspiegelt.

Die Stärkung der inländischen Nachfrage nach Wohnraum und neuen Geschäftsräumen wird von der Wachstumsrate, der weiteren Stärkung der Beschäftigung, dem verfügbaren Pro-Kopf-Einkommen und der Verbesserung der allgemeinen Aussichten der griechischen Wirtschaft abhängen.

Es besteht kein Zweifel, dass sich der Immobilienmarkt in einer neuen Phase befindet, mit regionaler Differenzierung und Polarisierung der Preise.

Nachfrage und Preisanstieg werden an bestimmten Standorten beobachtet, hauptsächlich in Athen und anderen großen Städten sowie in ausgewählten touristischen Gebieten mit klarer Investitionsnachfrage.

In der überwiegenden Mehrheit der Standorte und Immobilienkategorien stagnieren oder sinken die Preise, und die Nachfrage bleibt schwach.

Die neuen Trends auf dem Markt müssen von Investoren, Nutzern und politischen Entscheidungsträgern sorgfältig überwacht werden, um fehlerhafte Entscheidungen auf der Grundlage veralteter Eindrücke einer allgemeinen Erholung zu vermeiden.

Der griechische Immobilienmarkt tritt in eine Phase differenzierter Entwicklung ein, mit neuen Investitionsmöglichkeiten, aber auch erheblichen Herausforderungen.

Das Verständnis dieser Dynamiken ist für die Beteiligten im Sektor von entscheidender Bedeutung, um nachhaltiges Wachstum und Wertschöpfung in den kommenden Jahren anzustreben.